樓 巿 交 投 淡 靜 ， 有 發 展 商 推 「 包 批 」 按 揭 ， 即 免 入 息 證 明 等 ， 刺 激 銷 情 。 惟 發 展 商 以 指 定 財 務 公 司 承 造 最 高 九 成 半 按 揭   ， 專 家 指 條 文 中 ， 列 明 日 後 將 提 高 息 口 ， 不 能 還 款 或 變 負 資 產 。 　 　

記 者 ： 溫 文 綺   姚 鈺 貞

將軍澳Landmark不少買家做九成按揭。                                           溫文綺攝

以 一 個 實 用 面 積 2 0 3 方 呎 的 單 位 為 例 ， 售 價 3 1 8 . 4 2 萬 元 ， 首 期 3 1 . 8 萬 元 便 可 「 上 車 」 。 但 發 展 商 推 出 免 息 免 供 的 優 惠 吸 客 ， 在 指 定 期 間 內 買 家 不 用 供 款 和 還 息 ， 讓 買 家 感 覺 節 省 不 少 利 息 。

但 免 供 期 過 後 ， 就 由 零 息 暴 升 至 五 厘 ， 按 揭 借 貸 計 劃 變 成 了 高 利 息 的 供 款 。 上 述 新 盤 二 按 首 兩 年 可 獲 P – 2 厘 ， 即 三 厘 ， 但 第 二 年 之 後 為 P + 1 厘 ， 即 六 厘 。 在 未 計 美 國 加 息 等 因 素 ， 供 款 按 息 急 增 一 倍 ， 供 款 增 加 。

  而 網 上 有 人 在 樓 宇 按 揭 的 討 論 區 ， 聲 稱 發 現 漏 洞 ， 教 市 民 當 發 展 商 開 始 收 取 高 息 時 ， 將 按 揭 轉 按 回 銀 行 ， 可 以 既 不 用 承 受 高 息 又 以 九 成 半 按 揭 買 樓 。 就 此 ， 我 們 向 灃 生 投 資 財 務 有 限 公 司 銷 售 主 任 胡 先 生 ， 詢 問 有 關 漏 洞 避 開 高 息 的 可 行 性 。

他 指 銀 行 轉 按 的 確 是 隨 時 能 夠 進 行 ， 但 是 很 多 人 卻 忽 略 當 中 細 則 ， 發 展 商 能 夠 提 供 高 成 數 的 按 揭 ， 大 多 是 與 市 面 上 的 財 務 公 司 有 聯 繫 ， 既 然 讓 市 民 容 易 「 上 車 」 必 有 附 帶 條 件 ， 例 如 頭 兩 年 便 會 提 高 息 口 ， 然 後 第 三 年 回 去 普 通 息 口 ， 又 例 如 頭 兩 、 三 年 還 款 期 限 只 有 很 短 時 間 。 而 且 銀 行 轉 按 時 借 貸 最 高 只 達 銀 行 估 價 的 七 成 ， 往 往 需 補 回 差 價 高 至 一 至 兩 成 。

不 過 看 好 市 道 好 而 買 的 樓 宇 樓 價 升 值 當 然 完 全 沒 問 題 ， 例 如 原 先 買 了 價 值 一 百 萬 的 樓 宇 ， 現 在 升 值 銀 行 估 價 達 兩 百 萬 ， 而 又 通 過 壓 力 測 試 銀 行 便 能 借 一 百 二 十

萬 ， 完 全 可 以 蓋 過 當 初 買 的 樓 價 。 

永 豐 信 貸 有 限 公 司 董 事 總 經 理 陳 天 宏 表 示 ， 推 出 高 成 數 按 揭 會 導 致 發 展 商 的 現 金 流 不 足 ， 對 發 展 商 並 沒 好 處 ， 估 計 發 展 商 看 淡 後 市 ， 藉 以 沽 貨 套 現 減 低 風 險 。

在 各 種 不 明 朗 因 素 下 ， 他 建 議 買 家 先 自 行 做 壓 力 測 試 ， 了 解 個 人 的 清 還 款 能 力 ， 避 免 因 急 於 置 業 而 大 失 預 算 。 買 家 需 要 清 楚 衡 量 自 己 供 款 能 力 ， 否 則 或 經 濟 差 失 業 令 物 業 斷 供 ， 或 樓 價 跌 時 可 能 變 成 負 資 產 。

 金 管 局 需 加 強 地 產 商 貸 款 指 引

管 局 在 一 五 年 二 月 ， 就 物 業 按 揭 貸 款 業 務 向 銀 行 發 出 監 管 指 引 。 措 施 包 括 ， 價 值 七 百 萬 港 元 以 下 自 用 住 宅 物 業 的 最 高 按 揭 成 數 由 七 成 ， 下 調 到 六 成 。 以 恆 生 銀 行 政 策 為 例 ， 一 般 新 樓 盤 最 高 按 揭 成 數 為 物 業 買 入 價 或 估 值 之 六 成 ， 還 款 期 可 長 達 三 十 年 ， 監 管 指 引 適 用 於 住 宅 、 工 商 物 業 、 車 位 等 多 種 物 業 類 型 。

金 管 局 指 引 是 一 種 保 護 機 制 ， 目 的 是 提 升 銀 行 風 險 管 理 和 抗 震 能 力 ， 亦 考 慮 到 有 意 置 業 人 士 需 承 擔 的 風 險 。 而 將 物 業 最 高 按 揭 成 數 下 調 到 六 成 和 為 買 家 設 壓 力 測 試 等 ， 都 是 有 助 巿 民 避 免 急 於 置 業 而 過 度 借 貸 ， 確 保 置 業 人 士 有 長 遠 供 款 能 力 ， 量 力 而 為 。 

不 過 ， 即 使 政 府 推 出 多 項 措 施 ， 香 港 的 發 展 商 仍 可 透 過 提 供 二 按 是 讓 買 家 「 預 支 」 購 買 力 ， 破 解 政 府 及 金 管 局 監 管 指 引 。

 樓 市 「 爆 煲 」 風 險 仍 高

珠 海 學 院 商 學 院 會 計 系 黃 主 任 表 示 ， 這 種 按 揭 的 出 現 ， 顯 示 金 管 局 保 護 機 制 有 不 完 善 的 地 方 。 目 前 經 濟 不 明 朗 ， 樓 市 有 下 跌 趨 勢 ， 樓 市 爆 煲 風 險 仍 高 。 

發 展 商 為 刺 激 新 樓 盤 銷 情 ， 增 加 銷 售 所 提 供 的 「 包 批 」 按 揭 卻 不 受 監 管 。 由 於 中 間 繞 過 銀 行 審 批 ， 有 意 置 業 人 士 不 需 入 息 證 明 和 壓 力 測 試 ， 申 請 即 批 ， 容 易 忽 略 個 人 需 承 擔 的 風 險 ， 如 有 機 會 過 度 借 貸 。 巿 民 若 繞 過 銀 行 承 造 按 揭 ， 金 管 局 無 法 確 保 其 個 人 風 險 管 理 和 抗 震 能 力 。

雖 然 目 前 暫 未 有 數 據 指 ， 有 巿 民 向 發 展 商 安 排 的 私 人 財 務 公 司 借 款 ， 因 高 利 息 所 支 出 引 發 財 務 問 題 。 但 長 遠 來 說 ， 巿 民 的 風 險 承 擔 能 力 對 社 會 存 在 隱 憂 ， 對 於 通 過 發 展 商 向 財 務 公 司 承 造 按 揭 ， 金 管 局 亦 應 多 加 留 意 或 提 供 指 引 。 然 而 樓 市 升 跌 一 直 都 難 以 預 料 ， 雖 然 新 方 法 易 「 上 樓 」 ， 但 是 容 易 得 不 償 失 。 對 此 巿 民 要 考 慮 請 楚 入 巿 原 因 和 急 切 性 等 ， 量 力 而 為 。